今年，我公司先后承擔(dān)了軌道交通地鐵十號(hào)線二期、地鐵九號(hào)線、地鐵昌平線、地鐵八號(hào)線二期、地鐵六號(hào)線以及北京市城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)之一的北塢村整體騰退拆遷項(xiàng)目的跟蹤審計(jì)，并取得了良好的審計(jì)工作效果。隨著公司良鄉(xiāng)舊城改造、大興舊宮土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等多項(xiàng)超大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的陸續(xù)進(jìn)駐，征地拆遷管理知識(shí)的培訓(xùn)也顯得格外迫切。
根據(jù)目前工作的進(jìn)展情況及現(xiàn)有的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，2009年6月4日，公司針對(duì)拆遷跟蹤審計(jì)問(wèn)題，由趙宏項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程師進(jìn)行了專題培訓(xùn)，并且針對(duì)跟蹤過(guò)程中遇到的棘手問(wèn)題與各工程師進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)交流。
首先，趙宏經(jīng)理向大家介紹了拆遷工程的常用術(shù)語(yǔ)，并介紹了拆遷工程中常用的管理?xiàng)l例及實(shí)施辦法，并根據(jù)北京拆遷項(xiàng)目的歷史沿革，舉例說(shuō)明此次拆遷補(bǔ)償與以往拆遷補(bǔ)償?shù)牟煌帯?/p>
通過(guò)培訓(xùn)，使大家直觀認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償工作異常復(fù)雜性，一方面體現(xiàn)在拆遷對(duì)象對(duì)于公房私房、好房次房、好地段次地段等種種紛繁復(fù)雜的利益訴求；另一方面也體現(xiàn)在政府在動(dòng)遷工作中所面對(duì)的法、理、情等眾多必須正視的難題。
例如，西長(zhǎng)安街道路拓寬及特殊項(xiàng)目用地拆遷工程沿線單位拆除工程在北京市首次嘗試參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到30706元／平方米。而且，此次拆遷與以往有很大不同，由政府拆遷替代公司拆遷，首次通過(guò)媒體向社會(huì)公布拆遷標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法。本次拆遷補(bǔ)償作為本市試點(diǎn)，首次嘗試按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的方式來(lái)定價(jià)。也就是說(shuō)，補(bǔ)償多少是參照周邊房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較確定的以往拆遷都是按基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估，因傳統(tǒng)補(bǔ)償方式與市場(chǎng)有差距，此次市主管部門(mén)正式批復(fù)采用與市場(chǎng)接軌的新的補(bǔ)償方式。如果按以往方式，該地區(qū)最多補(bǔ)償8800元／平方米，而采用市場(chǎng)評(píng)估方式，拆遷區(qū)域內(nèi)住宅房屋的補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格將按照30706元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)
其次，由于此次跟蹤審計(jì)是本公司首次接洽拆遷補(bǔ)償方面的跟蹤審計(jì)業(yè)務(wù)，因此工程師在審核過(guò)程中沒(méi)有可參考經(jīng)驗(yàn)，大多需要自己摸著石頭過(guò)河。通過(guò)項(xiàng)目工程師的不懈努力，根據(jù)半年來(lái)的審核經(jīng)驗(yàn)，工程師總結(jié)出一些拆遷跟蹤審計(jì)的經(jīng)驗(yàn)和成果，在培訓(xùn)后的交流會(huì)議中大家進(jìn)行了充分溝通。
1、關(guān)于拆遷跟蹤審計(jì)的工作內(nèi)容，應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面，如：核實(shí)擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序；核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同；核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示；調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象等）；核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補(bǔ)償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間等。
2、關(guān)于拆遷跟蹤審計(jì)的關(guān)注點(diǎn)，包括以下幾個(gè)方面，如：①、被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。同時(shí)當(dāng)面積存在爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。②、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。同時(shí)，凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。③、針對(duì)特殊對(duì)象的補(bǔ)償及安置，涵蓋了對(duì)低保戶、困難戶的安置，對(duì)公共設(shè)施、公益設(shè)施的拆遷補(bǔ)償辦法，以及對(duì)違章用房、臨時(shí)用房的處理方法。等等。
通過(guò)趙宏經(jīng)理對(duì)北塢村騰退改造項(xiàng)目跟蹤審計(jì)實(shí)踐工作介紹，大家基本了解了拆遷跟蹤審計(jì)的工作內(nèi)容，工作成果及補(bǔ)償置換辦法。
在具體實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)交流中，大家也充分意識(shí)到在跟蹤審計(jì)過(guò)程中，仍存在一些問(wèn)題亟待解決，也需要在今后工作中注意相關(guān)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，林木的補(bǔ)償問(wèn)題、地上附屬物的補(bǔ)償問(wèn)題、拆遷許可證辦理滯后的問(wèn)題及拆遷的法律問(wèn)題。由于我們國(guó)家對(duì)拆遷并沒(méi)有明確統(tǒng)一的具備操作實(shí)施的法律法規(guī)約束，因此在解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題方面還存在很多盲點(diǎn)，需要大家根據(jù)以往的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行歸納、總結(jié)，并提出相關(guān)的建議，不斷提供審計(jì)工作技術(shù)水平。
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